Överlåtelse av kommunernas statsstödda bostadsobjekt till ett bolag som ägs av kommunen

Överlåtelsen av ägandet av ett statligt stött bostadsobjekt kräver godkännande av centralen

När kommunen ämnar överlåta ett statligt stött objekt till en annan aktör ska den ansöka om godkännande av överlåtelsen hos Centralen för statligt stött bostadsbyggande. Godkännande ska sökas före den planerade överlåtelsen. Den ska också sökas om ägandet överförs från kommunen till ett bolag där kommunen har beslutanderätt (dotterbolag).

Centralens godkännande innebär att centralen utser en överlåtelsetagare. Centralen för statligt stött bostadsbyggande kan utse en sådan ny ägare till överlåtelsetagare som har möjlighet att få räntestödslån. Ett dotterbolag där kommunen har beslutanderätt uppfyller detta krav.

När man ansöker om godkännande av överlåtelsen hos Centralen för statligt stött bostadsbyggande fastställer centralen också objektets högsta tillåtna överlåtelsepris, dvs. överlåtelseersättning. Den grundar sig på låntagarens självfinansieringsandel. Överlåtelseersättning fastställs dock inte om alla följande villkor uppfylls:

1. Överlåtaren och överlåtelsetagaren tillhör samma bokföringskoncern. (Kommunen och dess dottersammanslutningar bildar en kommunkoncern.)
2. Överlåtelsen genomförs i form av partiell fission, apportinvestering eller verksamhetsöverföring.
3. Överlåtelsen sker till egendomens bokförda värde och pengar används inte som vederlag.

Kan ägandet överföras till ett bolag som även äger andra objekt än statligt stödda bostadsobjekt?

Om Centralen för statligt stött bostadsbyggande kan godkänna den planerade nya ägaren som överlåtelsetagare godkänner centralen överföringen av ägandet, även om samfundet också äger andra än statligt stödda objekt. Den nya ägaren ska dock ordna sin kostnadskontroll och bokföring på ett sätt som gör det enkelt att utreda intäkter och utgifter som hör till uthyrningsverksamheten som hen bedriver med avseende på statligts stödda bostäder. Serviceaffärsverksamheten och efterkalkylen för uthyrningsverksamheten ska vara tydligt åtskilda så att resultatet av funktionerna enkelt kan särskiljas och verifieras.

Hur ansöker man om godkännande?

Ansök om godkännande hos Centralen för statligt stött bostadsbyggande med blankett ARA 5b (utnämnande av överlåtelsetagare).

Som bilaga till ansökan behövs alltid den tilltänkta nya ägarens, dvs. överlåtelsetagarens, bolagsordning och aktiebok samt lagfartsbevis och gravationsbevis för det objekt som överlåts. Övriga bilagor beror på föremålet för överlåtelsen och överlåtelsesättet. Nödvändiga bilagor finns listade på blanketten.

Skicka den undertecknade blanketten och bilagorna till Centralen för statligt stött bostadsbyggande (varke.ym@gov.fi). Behandlingen av ärendet påskyndas av att blanketten har fyllts i omsorgsfullt och att nödvändiga bilagor finns med.

Lån med stöd som hänför sig till objektet ska överföras

När ett statligt stött objekt ska överföras till en ny ägare ska även ett lån med statligt stöd i anslutning till objektet överföras till den nya gäldenären eller återbetalas.

Räntestödslån

Den nya ägaren ska förhandla med den bank som beviljat räntestödslånet om byte av gäldenär innan ägandet av objektet överförs. Banken beslutar om överföring av lånet i enlighet med principerna för ansvarsfullt beviljande av kredit. Banken ska lämna uppgifter och nödvändiga handlingar om byte av gäldenär till Statskontoret.

Räntestödslånets säkerhetsställning får inte försämras på grund av överföringen. Statskontoret ger råd i frågor som gäller säkerhetsställningen.

Statskontorets kontaktuppgifter i räntestödsärenden: korkotuki@valtiokonttori.fi

Aravalån eller fyllnadsborgen för aravalån

Om objektet är föremål för ett aravalån som beviljats av Bostadsfonden ska den planerade nya ägaren kontakta Statskontoret. Statskontoret beslutar om överföring av aravalån och ger anvisningar om säkerheterna för lånet samt om de handlingar som behövs för behandlingen.

Statskontorets kontaktuppgifter i ärenden förknippade med aravalån: aravalainat@valtiokonttori.fi

Om det är fråga om överföring av fyllnadsborgen för ett aravalån som konverterats med statens fyllnadsborgen ska Statskontorets samtycke sökas för överföringen av fyllnadsborgen.

Om objektet är föremål för aravalån som beviljats av kommunen, beslutar kommunen om överföringen av lånet.

Säkerhet för räntestödslån som beviljats kommunerna

Ingen säkerhet har förutsatts för räntestödslån som beviljats kommunerna i det skede då lånet beviljades. När ett lån ska överföras till en ny ägare är det skäl att kontrollera behovet av säkerhet för lånet och säkerhetens tillräcklighet hos den som beviljat lånet och hos Statskontoret.

Att beakta efter ändringen

Efter att ägandet ändrats gäller samma användnings- och överlåtelsebegränsningar i statligt stödda bostadsobjekten som tidigare. Dessutom begränsas gottskrivningen av ägarens avkastning.

Bolaget kan endast gottskriva en skälig avkastning

När statligt stött objekt överförs i ett kommunägt bolags ägo, begränsas gottskrivningen av den nya ägarens avkastningen enligt 27 a § i räntestödslagen och 15 e § i aravalagen. Ett aktiebolag där kommunen har beslutanderätt får endast gottskriva sin ägare en skälig avkastning på de medel som ägaren har placerat i samfundet. Den skäliga avkastningen är högst fyra procent (4 %) av bolagets beräkningsgrund. I beräkningsgrunden beaktas de medel som ägaren själv har placerat i bolaget när bolaget grundades och under verksamheten.

Självkostnadsprincipen ska iakttas vid hyresbestämning av lokaler finansierade med statligt stöd

När ägandet av ett statligt stött objekt ändras avtalar objektets nya ägare med välfärdsområdet istället för med kommunen om ett hyresavtal för andrahandsuthyrning. Vid objektets hyresbestämning iakttas dock fortfarande samma bestämmelser som tidigare så länge hyresbestämningsbegränsningen för objektet är i kraft. 

Hyresbestämningen för lokaler finansierade med statligt stöd ska följa självkostnadsprincipen både i den hyra som ägaren tar ut av hyresgästen i andra hand och i den hyra som hyresgästen i andra hand tar ut av de boende. Objektets ägare ansvarar för att bestämmelserna följs. Detta innebär bland annat att hyrorna för bostäder och gemensamma utrymmen i anslutning till bostäder bestäms enligt självkostnadsprincipen, villkoret för höjning av hyran i hyresavtalen är en självkostnadsprincip. Genomförandet av självkostnadsprincipen i hyresbestämningen för de boende påvisas med en efterkalkyl av ägaren och hyresgästen i andra hand.

Hyresgästen i andra hand får till den hyra som den som hyr ut lokalen i andra hand tar ut lägga till eventuella andra kostnader för hyresverksamhet för vilka hyra har tagits ut. En sådan kostnad är till exempel en skälig förvaltningskostnad i anslutning till uthyrningen.

Hyresbestämning för övriga lokaler

Samfundet ska ta reda på vilka av objekten och objektens lokaler som omfattas av hyresbestämningsbegränsningen. Hyresbestämningen för dessa lokaler ska följa självkostnadsprincipen.

Om man vill betjäna andra än de boende i de gemensamma utrymmen som omfattas av hyresbestämningen (festverksamhet e.d.), ska man i första hand få boendekommitténs godkännande för detta. Intäkterna från uthyrningen av lokalerna ska användas till förmån för de boendes hyror.

Om det i objektet finns andra än lokaler finansierade med statligt stöd bestäms hyran för dem separat. Kostnaderna för dessa lokaler ska kunna täckas med lokalernas hyresintäkter. Självkostnadshyrorna får inte användas för att täcka kostnader för ägarens övriga verksamhet.

Mer information

Frågor om överföring av ägande och hyresbestämning: valvonta.varke@gov.fi