Kuntien valtion tukemien kohteiden luovuttaminen kunnan omistamalle yhtiölle

Valtion tukeman kohteen omistuksen luovutukselle tarvitaan keskuksen hyväksyntä

Kun kunta aikoo luovuttaa valtion tukeman kohteen toiselle taholle, sen pitää hakea Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta hyväksyntä luovutukselle. Hyväksyntä pitää hakea ennen aiottua luovutusta. Se pitää hakea myös silloin, jos omistus siirtyy kunnalta kunnan määräysvallassa olevaan yhtiöön (tytäryhtiöön).

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen hyväksyntä tarkoittaa sitä, että keskus nimeää luovutuksensaajan. Keskus voi nimetä luovutuksensaajaksi sellaisen uuden omistajan, jonka olisi mahdollista saada korkotukilainaa. Kunnan määräysvallassa oleva tytäryhtiö täyttää tämän vaatimuksen.

Kun keskukselta haetaan hyväksyntää luovutukselle, keskus myös vahvistaa kohteen korkeimman sallitun luovutushinnan eli luovutuskorvauksen. Se perustuu lainansaajan omarahoitusosuuteen. Luovutuskorvausta ei kuitenkaan vahvisteta, jos kaikki seuraavat ehdot toteutuvat:

1. Luovuttaja ja luovutuksensaaja kuuluvat samaan kirjanpidolliseen konserniin. (Kunta tytäryhteisöineen muodostaa kuntakonsernin.)
2. Luovutus toteutetaan osittaisjakautumisena, apporttisijoituksena tai liiketoiminnan siirtona.
3. Luovutus tapahtuu omaisuuden kirjanpitoarvosta eikä vastikkeena käytetä rahasuoritusta.

Voiko omistuksen siirtää yhtiöön, joka omistaa muitakin kuin valtion tukemia kohteita?

Jos Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi hyväksyä aiotun uuden omistajan luovutuksensaajaksi, keskus hyväksyy omistuksen siirron, vaikka yhteisö omistaisi muitakin kuin valtion tukemia kohteita. Uuden omistajan on kuitenkin järjestettävä kustannusseurantansa ja kirjanpitonsa siten, että sen harjoittama valtion tukemia asuntojen vuokraustoiminta ja siihen liittyvät tuotot ja kulut ovat helposti selvitettävissä. Palveluliiketoiminta ja vuokraustoiminnan jälkilaskenta on eriytettävä selkeästi, jotta toimintojen tulos voidaan erottaa ja todentaa helposti.

Miten hyväksyntää haetaan?

Hae keskukselta hyväksyntää lomakkeella ARA 5b (luovutuksensaajan nimeäminen).

Hakemukseen tarvitaan aina liitteeksi aiotun uuden omistajan eli luovutuksensaajan yhtiöjärjestys ja osakeluettelo sekä luovutettavan kohteen lainhuutotodistus ja rasitustodistus. Muut liitteet riippuvat luovutuksen kohteesta ja luovutustavasta. Tarvittavat liitteet on listattu lomakkeella.

Lähetä allekirjoitettu lomake sekä liitteet Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselle (varke.ym@gov.fi). Asian käsittelyä nopeuttaa se, että lomake on täytetty huolellisesti ja tarvittavat liitteet ovat mukana.

Kohteeseen kohdistuva tuettu laina pitää siirtää

Kun valtion tukema kohde aiotaan siirtää uudelle omistajalle, pitää myös kohteeseen liittyvä valtion tukema laina siirtää uudelle velalliselle tai maksaa laina takaisin.

Korkotukilaina

Aiotun uuden omistajan on neuvoteltava korkotukilainan myöntäneen pankin kanssa velallisen vaihdoksesta, ennen kuin kohteen omistus siirretään. Pankki päättää lainan siirrosta vastuullisen luotonmyönnön periaatteiden mukaisesti. Pankin on toimitettava velallisen vaihdoksesta tiedot ja tarvittavat asiakirjat Valtiokonttorille.

Korkotukilainan vakuusasema ei saa heikentyä siirron takia. Vakuusasemaan liittyvissä kysymyksissä neuvoo Valtiokonttori.

Valtiokonttorin yhteystieto korkotukiasioissa: korkotuki@valtiokonttori.fi

Aravalaina tai aravalainan täytetakaus

Jos kohteeseen kohdistuu Asuntorahaston myöntämää aravalainaa, aiotun uuden omistajan pitää olla yhteydessä Valtiokonttoriin. Valtiokonttori päättää aravalainan siirrosta ja antaa ohjeita lainan vakuuksista sekä käsittelyä varten tarvittavista asiakirjoista.

Valtiokonttorin yhteystieto aravalaina-asioissa: aravalainat@valtiokonttori.fi 

Jos kyseessä on valtion täytetakauksella konvertoidun aravalainan täytetakauksen siirto, täytetakauksen siirrolle pitää hakea Valtiokonttorin suostumus.

Jos kohteeseen kohdistuu kunnan myöntämää aravalainaa, lainan siirrosta päättää kunta.

Kunnille myönnetyn korkotukilainan vakuus

Kunnille myönnetyille korkotukilainoille ei ole edellytetty vakuutta lainanmyöntövaiheessa. Kun lainaa ollaan siirtämässä uudelle omistajalle, lainan vakuustarve ja vakuuden riittävyys on syytä varmistaa lainanmyöntäjältä ja Valtiokonttorilta.

Huomioitavaa muutoksen jälkeen

Omistuksen muutoksen jälkeen valtion tukemissa kohteissa ovat voimassa kaikki samat käyttö- ja luovutusrajoitukset kuin aiemminkin. Lisäksi omistajan tuoton tuloutusta rajoitetaan.

Yhtiö voi tulouttaa vain kohtuullisen tuoton

Kun valtion tukemia kohteita siirretään kunnan omistaman yhtiön omistukseen, uuden omistajan tuoton tuloutusta rajoitetaan korkotukilain 27 a § ja aravalain 15 e § mukaisesti. Kunnan määräysvallassa oleva osakeyhtiö saa tulouttaa omistajalleen ainoastaan kohtuullisen tuoton niille varoille, jotka omistaja on sijoittanut yhteisöön. Kohtuullisen tuoton suuruus on enintään neljä prosenttia (4 %) yhtiön laskentaperusteesta. Laskentaperusteeseen huomioidaan ne varat, jotka omistaja on itse sijoittanut yhtiöön yhtiön perustamisvaiheessa ja toiminnan aikana.

Valtion tukemien tilojen vuokranmäärityksessä noudatettava omakustannusperiaatetta

Kun valtion tukeman kohteen omistus muuttuu, kunnan sijasta välivuokraussopimuksen hyvinvointialueen kanssa sopii kohteen uusi omistaja. Kohteen vuokranmäärityksessä noudatetaan kuitenkin edelleen samoja säännöksiä kuin aiemminkin niin kauan kuin kohdetta koskeva vuokranmääritysrajoitus on voimassa. 

Valtion tuella rahoitettujen tilojen vuokranmäärityksessä pitää noudattaa omakustannusperiaatetta sekä siinä vuokrassa, jota omistaja perii välivuokralaiselta, että siinä vuokrassa, jota välivuokralainen perii asukkailta. Kohteen omistaja vastaa säännösten noudattamisesta. Tämä tarkoittaa muun muassa sitä, että asuntojen ja asuntoihin liittyvien yhteistilojen vuokrat määritellään omakustannusperiaatteella, vuokrasopimusten vuokrankorotusehto on omakustannusperiaate. Omakustannusperiaatteen toteutuminen asukkaiden vuokranmäärityksessä osoitetaan omistajan ja välivuokralaisen jälkilaskelmalla.

Välivuokralainen saa lisätä välivuokraajan perimään vuokraan mahdolliset muut vuokraustoiminnasta aiheutuneet kulut, joiden kattamiseksi on peritty vuokraa. Tällainen kulu on esimerkiksi vuokraamiseen liittyvä kohtuullinen hallintokulu.

Muiden tilojen vuokranmääritys

Yhteisön pitää selvittää, mitkä kohteista ja kohteiden tiloista ovat vuokranmääritysrajoituksen alaisia. Näiden tilojen vuokranmäärityksessä tulee noudattaa omakustannusperiaatetta. 

Jos vuokranmäärityksen alaisissa yhteistiloissa halutaan palvella muita kuin asukkaita (juhlatoiminta tms.), tähän pitää ensisijaisesti saada asukastoimikunnan hyväksyntä. Tilojen vuokrauksesta saadut tuotot tulee käyttää asukkaiden vuokrien hyväksi. 

Jos kohteessa on muita kuin valtion tuella rahoitettuja tiloja, niille määritellään vuokra erikseen. Näistä tiloista aiheutuvat kulut pitää pystyä kattamaan tilojen vuokratuotoilla. Omakustannusvuokrilla ei saa kattaa omistajan muun toiminnan kuluja.

Lisätiedot

Siirtoon ja vuokranmääritykseen liittyvät kysymykset: valvonta.varke@gov.fi