Erityisryhmäkohteiden vuokranmäärityksessä havaittu haasteita

Erityisryhmien investointiavustuksen tarkoituksena on saada erityisryhmiin kuuluvien henkilöiden käyttöön kohtuuhintaisia ja laadukkaita vuokra-asuntoja. Investointiavustuksen avulla erityisryhmäasuntojen vuokra saadaan erityisistä tila- ja varusteratkaisuista huolimatta vastaamaan tavallisten ara-vuokra-asuntojen hintaa. Erityisryhmäkohteiden vuokranmäärityksessä pitää noudattaa omakustannusperiaatetta, samaan tapaan kuin tavallisissa ara-vuokrakohteissa.

Omistaja vastaa omakustannusperiaatteen noudattamisesta

Erityisryhmäkohteissa ensi- ja jälleenvuokraus on yleistä. Esimerkiksi palvelutalokohteen omistaja voi vuokrata kohteen hyvinvointialueelle, joka jälleenvuokraa kohteen asunnot asukkaille. ”Omistajan pitää varmistaa, että koko vuokrausketju noudattaa omakustannusperiaatetta”, muistuttaa Aran ylitarkastaja Aleksi Määttänen. Omistajan tulee siis hankkia varmuus siitä, että myös jälleenvuokraaja noudattaa omakustannusperiaatetta asuntoja vuokratessaan.

Useissa Aran tekemissä tarkastuksissa havaittiin, että kohteen omistaja ei ole valvonut riittävästi ensivuokralaista saadakseen varmuuden siitä, että omakustannusperiaatetta on noudatettu ensivuokralaisen ja asukkaiden välillä. 

Omakustannusperiaatteen noudattamisen varmistamiseksi ensivuokralaisen on annettava vuokranantajalleen jälkilaskelman laatimista varten tarvittavat tiedot. Ara suosittelee, että osapuolet sopivat toimitettavista tiedoista ja tietojen toimituksen aikataulusta ensivuokrasopimuksessa. Kaikkiin vuokrausketjun vuokrasopimuksiin tulee kirjata, että vuokranmääritys ja vuokrankorotukset perustuvat omakustannusperiaatteeseen.

Vain asukkaiden käytössä olevien tilojen kustannuksia osaksi asukkaiden vuokria

Tarkastuksissa on tullut esille myös tapauksia, joissa asukkaiden vuokriin on kohdistettu sellaisten tilojen kuluja, jotka on rahoitettu muulla kuin Aran tuella. Tällaisten tilojen kustannukset tulee kattaa muilla kuin omakustannusvuokrauksen tuloilla. 

Erityisryhmäkohteiden palvelu- ja yhteistiloista aiheutuvat hoito- ja rahoituskustannukset voidaan kohdistaa asuntojen vuokriin vain tietyissä tapauksissa. Se on mahdollista esimerkiksi silloin, kun esimerkiksi keittiö- ja ruokailutiloista ei saada muita kustannuksia kattavia vuokratuottoja eikä muussa lainsäädännössä tai viranomaisten ohjeistuksessa todeta toisin. 

Jos palvelutilat ovat myös muiden kuin talon asukkaiden käytettävissä, asukkailta perittäviin vuokriin saa sisällyttää tilojen rahoitus-, ylläpito- ja käyttökustannuksia vain siltä osin kuin tilat on varattu asukkaiden käyttöön. ”Julkinen tuki on tarkoitettu asukkaiden hyödyksi, ja tämän pitää näkyä myös kustannusten jakamisessa”, toteaa Määttänen. ”Ulkopuolisten käyttäjien käytössä olevista tiloista aiheutuvat kustannukset eivät saa siirtyä asukkaiden maksettaviksi.”

Kohteen omistajan pitää huolehtia, että ensivuokralaisen tiedossa on, mitkä kohteen tilat ovat ara-rahoitettuja ja mistä kohteen tiloista voidaan periä vuokraa asukkailta.

Markkinaehtoiset maksut ulkopuolisille tarjottavista tiloista

Kiinteistön omistajan on syytä muistaa, että jos erityisryhmäkohteen omistaja ei itse toimi tiloissa palveluntuottajana, sen on kilpailutettava tiloissa toimiva yritys tai muu yhteisö avoimella ja syrjimättömällä tavalla. Siltä osin kuin tiloja käyttävät talon ulkopuoliset asiakkaat, tiloissa toimivalta palveluntuottajalta peritään tilojen käytöstä markkinaehtoista tilavuokraa. 

Tilavuokrilla katetaan ulkopuolisten käyttämistä palvelutiloista talon omistajalle aiheutuvat rahoitus-, ylläpito- ja käyttökustannukset. Jos tuloja on enemmän kuin käyttökustannuksia, ne on käytettävä talon asukkaiden hyväksi.

”Rajanveto markkinaehtoisten tilojen ja tuettujen tilojen välillä on tärkeää, koska sillä varmistetaan, ettei markkinaehtoisissa tiloissa toimiva saa tuetusta toiminnasta perusteetonta etua muihin alueen palveluntarjoajiin verrattuna”, korostaa ylitarkastaja Määttänen.

Vuokraus- ja palvelutoiminta eriytettävä toisistaan

Erityisryhmäkohteissa asukkaille tarjotaan usein hoiva-, hoito-, tai ateriapalvelua. Tällaisista palveluista ja niihin liittyvistä tiloista aiheutuvia kuluja ei saa kattaa asukkailta perittävillä omakustannusvuokrilla. Ara on tarkastuksissa havainnut, että asukkaiden omakustannusvuokriin on sisällytetty tällaisia kuluja, muun muassa palvelutuotannon mainos- ja markkinointikustannuksia.

Asukkaiden vuokra- ja palvelusopimuksia ei saa sitoa toisiinsa eikä palvelusopimuksen päättyminen saa johtaa vuokraoikeuden päättymiseen. Palveluista sovitaan erillisellä sopimuksella tai viranomaisen päätöksessä. Tarkastuksissa on tullut ilmi asukkaiden vuokrasopimuksia, joissa asukas on samalla allekirjoittanut ja sopinut palvelun. 

Tarkastushavainnoista nousevat suositukset

Tuoreimpien tarkastushavaintojen perusteella suosittelemme erityisryhmäkohteiden omistajia selvittämään, millaisia tiloja kohteessa on, onko osa tiloista Aran tukien ulkopuolisia tiloja, mitkä tilat ovat palveluntuottajan käytössä ja mitkä tilat ovat asukkaiden yhteiskäytössä olevia tiloja. Tilat ja niiden käyttötarkoitus pitää kuvata välivuokraussopimuksessa. Palvelutoiminta ja vuokraustoiminta tulee pitää selkeästi erillään toisistaan, niin kirjanpidossa kuin vuokra- ja palvelusopimuksissa. 

Tiivis yhteydenpito mahdolliseen ensivuokralaiseen on tärkeää, jotta saadaan varmuus omakustannusperiaatteen toteutumisesta läpi koko vuokrausketjun. 

Lisätiedot

Aran vuokranmääritysohje (ohjeet.ara.fi)

Ara valvoo sitä, että valtion tuella rakennettuja asuntoja käytetään rajoitusten mukaisesti ja että valtion tuet kohdentuvat niille, keille ne on tarkoitettu. Valvontaa tehdään valvontaohjelman mukaisesti. Ara keskittyy valvonnassa etenkin sellaisiin seikkoihin, jotka vaikuttavat asuntojen asukkaisiin.