Korkotukilaina asuntojen rakentamiseen
Mikä on korkotukilaina?
Korkotukilaina on pankin tai muun rahoituslaitoksen myöntämä laina, jonka korosta valtio maksaa osan, jos lainansaajan perusomavastuukorko ylittyy. Ylittyvän osuuden eli korkotuen maksaa Valtiokonttori suoraan rahoituslaitokselle.
Lainan hyväksymistä korkotukilainaksi haetaan Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta. Keskus arvioi onko hakija lainoituskelpoinen ja onko hanke toteutuskelpoinen sekä myöntää korkotuen.
Korkotukilainalla on valtion täytetakaus. Täytetakaus astuu voimaan korkotukilainaksi hyväksytyn lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta.
Millainen yhteisö tai yhtiö voi saada korkotukilainan?
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen myöntämää korkotukilainaa voivat saada
- julkisyhteisöt ja näiden omistamat yhteisöt,
- Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen yleishyödylliseksi nimeämät yhteisöt ja näiden tytäryhtiöt.
Muun kuin julkisyhteisön täytyy hakea yleishyödylliseksi yhteisöksi nimeämistä keskukselta viimeistään silloin, kun se lähettää korkotukilainan varaushakemuksen keskukselle. Hae yleishyödylliseksi yhteisöksi
Mihin korkolainan voi saada?
Korkotukilainaa voi saada seuraavien asuntojen rakentamiseen:
- tavalliset vuokra-asunnot
- erityisryhmien vuokra-asunnot
- asumisoikeusasunnot (Huom. uusia varaushakemuksia ei ole vastaanotettu 1.1.2024 alkaen)
- osaomistusasunnot.
Tuen myöntämisen edellytyksenä on, että hankkeen kustannukset ovat kohtuulliset ja että asuntojen vuokrataso on alueen markkinaehtoista vuokratasoa alhaisempi. Tarkemmat tiedot lainan hyväksymiseen liittyvistä edellytyksistä kerrotaan korkotukilainojen, erityisryhmien investointiavustuksen ja purkuavustuksen hakuohjeessa (entiseltä nimeltään Aran tuet -hakuohje).
Myös asuntojen suunnittelulta ja rakentamiselta edellytetään tietynlaisia ratkaisuja. Tutustu ohjeistukseemme!
Korkohyvitys
Lainansaajan perusomavastuukorko on 2,3 %. Rahoituslaitokselta saadun lainan koron ylimenevästä osasta lainansaajalle maksetaan korkotukena ensimmäisenä vuonna 90 %. Maksettava korkotuki pienenee vuosittain.
Korkotuen maksaa Valtiokonttori ja se maksetaan suoraan lainan myöntäneelle rahoituslaitokselle.
Lainaehdot
Korkotukilainaksi hyväksytyn lainan on noudatettava seuraavia lainaehtoja. Mahdollisen lisälainan on myös noudatettava seuraavia periaatteita.
Lainan vakuus
Korkotukilainan vakuutena voidaan käyttää kiinnitystä tai omavelkaista takausta. Kiinnitystä käytettäessä edellytämme, että korkotukilainojen vakuudeksi luovutettavat panttikirjat vastaavat vähintään lainapääoman 1,3-kertaista määrää. Myös lainanhakijan omistamat, samaan kohteeseen aiemmin kiinnitetyt, vapaat panttikirjat soveltuvat korkotukilainan vakuudeksi.
Hyväksymme vakuudeksi vain parhaimmalla etusijalla olevan kiinnityksen. Kuitenkin tätä lainaa paremmalla etusijalla voivat olla tontin vuokranmaksun vakuudeksi vahvistettu kiinnitys ja sellainen vanha kiinnitys, joka on vahvistettu samalla tontilla sijaitsevalle, aiemmin rakennetulle arava- tai korkotukikohteelle. Näihin perustetaan jälkipanttioikeus.
Usealle kiinteistölle toteutettavan kohteen vakuus
Jos korkotukilainaa haetaan kohteelle, joka toteutetaan kahdelle tai useammalle eri kiinteistölle, hyväksymme lainan vakuudeksi pääsääntöisesti vain vahvistetun yhteiskiinnityksen. Yhteiskiinnityksessä lainan edellyttämä kiinnitys vahvistetaan kuhunkin kiinteistöön koko kiinnitysmäärän suuruisena.
Yhteiskiinnityksiä ei voida vahvistaa kohdistumaan kahteen tai useampaan vuokraoikeuteen. Näissä tapauksissa käytetään aina erilliskiinnitystä. Lainapäätöksessä vahvistetaan, minkä määräisenä panttioikeus tulee perustaa kuhunkin vuokraoikeuteen, jotta vakuusarvo olisi riittävä.
Ohjeet
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen edeltäjä Ara sekä Suomen Kuntaliitto ja Valtiokonttori ovat antaneet ohjeen kunnille koskien muun muassa omavelkaisen takauksen antamista asuntotuotantoa varten.
Lainan enimmäismäärä
Lainan enimmäismäärä hyväksytyistä rakennus- ja hankintakustannuksista on 95%.
Korko
Korko voi olla viitekorkosidonnainen tai kiinteä. Muille kuin kiinteäkorkoisille lainoille rahoituslaitos voi periä lainan myöntämisajankohtana kohtuulliseksi katsottavan korkomarginaalin.
Korkoina hyväksytään yleisimmät julkisesti noteerattavat viitekorot, esimerkiksi 6 tai 12 kuukauden euribor-korko tai rahoituslaitoksen omat ns. prime-korot.
Korkotuki 1.1.2024 jälkeen hyväksytyille korkotukilainoille
Jos rakentamista tai hankintaa varten 1.1.2024 jälkeen hyväksytystä korkotukilainasta rakentamisajan jälkeen perittävä vuotuinen korko ylittää perusomavastuun määrän, ylimenevästä osasta maksetaan korkotukena vuosittain seuraavan taulukon mukainen prosenttiosuus:
| Lainavuosi | Korkotuki perusomavastuun ylittävästä korosta |
|---|---|
| 1 | 90 % |
| 2 | 87,75 % |
| 3 | 85,50 % |
| 4 | 83,25 % |
| 5 | 81,00 % |
| 6 | 78,75 % |
| 7 | 76,50 % |
| 8 | 74,25 % |
| 9 | 72,00 % |
| 10 | 69,75 % |
| 11 | 67,50 % |
| 12 | 65,25 % |
| 13 | 63,00 % |
| 14 | 60,75 % |
| 15 | 58,50 % |
| 16 | 56,25 % |
| 17 | 54,00 % |
| 18 | 51,75 % |
| 19 | 49,50 % |
| 20 | 47,25 % |
| 21 | 45,00 % |
| 22 | 42,75 % |
| 23 | 40,50 % |
| 24 | 38,25 % |
| 25 | 36,00 % |
| 26 | 33,75 % |
| 27 | 31,50 % |
| 28 | 29,25 % |
| 29 | 27,00 % |
| 30 | 24,75 % |
| 31 | 22,50 % |
| 32 | 20,25 % |
| 33 | 18,00 % |
| 34 | 15,75 % |
| 35 | 13,50 % |
| 36 | 11,25 % |
| 37 | 9,00 % |
| 38 | 6,75 % |
| 39 | 4,50 % |
| 40 | 2,25 % |
Lainan lyhentäminen
Kiinteälyhenteisen korkotukilainan vähimmäislyhennykset on määrätty koko laina-ajalle viiden vuoden jaksoissa.
| Vuodet | Lyhennys lainan alkuperäisestä pääomasta |
|---|---|
| 1–5 | 6,00 % |
| 6–10 | 7,75 % |
| 11–15 | 9,50 % |
| 16–20 | 10,75 % |
| 21–25 | 12,50 % |
| 26–30 | 14,50 % |
| 31–35 | 17,50 % |
| 36–40 | 21,50 % |
Ennen 1.7.2018 hyväksytyt korkotukilainat
Jos korkotukilaina on hyväksytty ennen 1.7.2018, lainan lyhennyksissä käytetään seuraavien ympäristöministeriön tuotekorttien lyhennystaulukoita:
- Korkotukilaina vuokratalojen rakentamiseen (tuotekortti KT1)
- Korkotukilaina asumisoikeustalon rakentamiseen (tuotekortti KT12)
Tuotekortit löytyvät ympäristöministeriön sivuilta: Asumisen tukimuotojen tuotekortit (ym.fi)
Korkotukilainan kilpailuttaminen
Korkotukilainojen lainoituksen on perustuttava riittävän kattavaan kilpailuun. On suositeltavaa, että tarjousta pyydetään vähintään kolmelta luottolaitokselta.
Hakija ilmoittaa Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselle kirjallisesti ne luottolaitokset, joilta luottotarjousta on pyydetty ja ilmoittaa valitsemansa tarjouksen perusteluineen. Hakija voi tarpeen vaatiessa esittää yleisempiä mm. rahoitushuollon turvaamiseen tai asiakassuhteeseen liittyviä seikkoja, joilla saattaa olla merkitystä, kun tarjouksien keskinäistä edullisuutta harkitaan. Keskus voi tarvittaessa pyytää muut luottotarjoukset nähtäväkseen.
Korkotukilainoja kilpailutettaessa olisi käytettävä yhtenä ratkaisukriteerinä riittävällä painoarvolla sitä, millaisia takeita ja yksityiskohtaisia perusteita luotontarjoaja pystyy etukäteen antamaan luottoon liittyvistä yleisistä ehdoista, etenkin koron yksipuolisista nostoista.
Korkotukilainan saaja ja luottolaitos voivat sopia useamman kohteen lainoituksesta tietyin ehdoin. Kokonaisrahoitukseen perustuvassa kilpailuttamisessa korkotukikohteiden lainoitus on kilpailutettava omana osanaan erillään muusta asuntotuotannosta tai muista toiminnoista.
Suositeltavaa on, etteivät yhdessä kilpailutettavien korkotukikohteiden yhteislainamäärät nousisi yli 30 miljoonan euron. Hakijan on toimitettava keskukselle useampaa korkotukikohdetta koskevan tarjouspyynnön alustava hankeluettelo. Jos sopimusta useamman kohteen rahoituksesta ei ole kilpailutettu, on yksittäisen kohteen korkotukilaina kilpailutettava hankekohtaisesti erikseen.
Lainasitoumus
Lainasitoumuksessa on määriteltävä korkotukilainan korko (viitekorko ja siihen lisättävä marginaali tai kiinteä korko). Lainanmyöntäjän korkotukilainasta perimä korko saa olla enintään sen koron suuruinen, mitä yleisesti kulloinkin sovelletaan riskiltään ja ehdoiltaan vastaaviin lainoihin.
Koron tarkistaminen ja muuttaminen
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus ei hyväksy korkotukilainojen koron yksipuolista nostoa.
Luottolaitos voi lainasitoumuksessaan varata mahdollisuuden tarkistaa koron marginaalia. Tällöin luotonottaja ja luotonantaja voivat sopia marginaalin voimassaolon päättymisen jälkeen voimaan tulevasta luoton uudesta marginaalista. Muutokselle on haettava Valtiokonttorin hyväksyntä.
Marginaalitarkistus voidaan hyväksyä aikaisintaan 5 vuoden kuluttua lainan nostamisesta, kun viitekoron noteerauksen määräävä korkojakso vaihtuu. Tämän jälkeen seuraava tarkistusjakso on vähintään 5 vuotta. Keskus edellyttää, että luottolaitoksen antamassa lainasitoumuksessa on lauseke, jonka mukaan lainansaajalla on oikeus ilman kuluja lainan takaisinmaksuun korkojakson päättyessä.
Lainan tarkistaminen
Rakennuttamis- ja suunnitteluoppaassa on kuvattu, mitä toimenpiteitä rakennuttajan on tehtävä sen jälkeen, kun hanke on saatu valmiiksi.
Valtion tukemien asuntojen suunnittelun ja rakentamisen ohjeistukset
Korko- sekä muiden lainaehtojen ja vakuuksien muuttaminen
Muutoksia korko- tai muihin lainaehtoihin tai vakuuksiin haetaan kirjallisesti Valtiokonttorista.
Lisätietoja Valtiokonttorin verkkosivuilta: Korkotuet vuokra- ja asumisoikeustaloyhteisöille (Valtiokonttori)
Hakeminen
Tutustu korkotuen hakuprosessiin ja siihen, mitä liitteitä tarvitaan eri vaiheissa.
Korkotukilainan muutokset
Valtiokonttorin hallinnoi lainaa korkotukilainoja lainannoston jälkeen. Kesken laina-ajan tehtäviä lainaehtojen tai vakuuksien muutoksia on haettava Valtiokonttorilta.
Lainsäädäntö ja käyttösuunnitelma
Korkotukilainaksi hyväksymisen edellytykset tulevat korkotukilaista ja -asetuksesta sekä Valtioneuvoston vuosittain antamassa käyttösuunnitelmasta.
Lainsäädäntö:
Finlex: Laki vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta (604/2001, korkotukilaki)
