Takauslaina vuokratalojen rakentamiseen

Kriteerit koskevat takauslainan saajayhtiöitä sekä asunto-osakeyhtiön tai keskinäisen kiinteistöosakeyhtiön omistajayhtiöitä.

Kriteerit ovat seuraavat:

• Takauslainayhtiön ja sen omistajan on oltava riittävän vakavarainen ja täytettävä yhteiskunnalliset ja muut maksuvelvoitteensa. Yhtiöllä ei saa olla maksuhäiriötä eikä avoimia maksuviiveitä.
• Takauslainanhakija, sen omistajayhtiö ja niissä edustus- tai määräysvaltaa käyttävä ei voi olla EU:n tai YK:n asettamien pakotteiden alainen.
• Koko lainansaajakonsernin tulee noudattaa Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen ohjeistusta.
• Yhtiön omavaraisuusaste tulee olla vähintään 15 %. Omavaraisuutta laskettaessa huomioidaan osakepääoma, sidottu ja vapaa omapääoma sekä oman pääoman ehtoinen pääomalaina. ​
• Omasta pääomasta tulee olla sidottua pääomaa vähintään 50 000 €. Yhtiön toiminnan kasvaessa keskus voi edellyttää sidotun oman pääoman lisäämistä.
• Konsernirakenteen tulee olla selkeä. Konsernirakenne ei saa vaikeuttaa oikean ja riittävän kuvan muodostumista sen taloudellisista vastuista eikä omistajuutta saa jakaa siten, että se estää konsernitilinpäätöksen laatimisvelvollisuuden. Yhtiön tulee toimittaa tilintarkastetut tilinpäätökset koko konsernista ja keskuksen pyytämistä alakonserneista erikseen.
• Yhtiön kasvuvauhti tulee olla hyvin suunniteltua ja hallittavissa olevaa. Uuden asiakkaan ensimmäinen kohde pitää olla valmis ja tarkistuspäätös tehty ennen kuin keskus arvioi uuden kohteen rahoitusta. Vakiintuneella yhteisöllä hankemäärä perustuu Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen riskiarvioon.
• Johdolla tulee olla aiempaa kokemusta kohteiden rakennuttamisesta, kiinteistön hoidosta, asuntojen omistamisesta ja vuokraamisesta.

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen on kuultava korkotukilainahakemuksesta hankkeen sijaintikuntaa. Kunta ottaa kantaa hankkeen soveltuvuuteen kunnan asuntokantaan ja asuntomarkkinatilanteeseen.

Rakentamisen on perustuttava kilpailumenettelyyn, jollei Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus erityisestä syystä myönnä tästä poikkeusta. 

Takauslainojen lainoituksen on perustuttava riittävän kattavaan kilpailuun. On suositeltavaa, että tarjousta pyydetään vähintään kolmelta luottolaitokselta.

Takauslainaksi hyväksyttävän lainan lainaehtojen, koron ja lainanmyöntäjän perimien mahdollisten muiden lainaan liittyvien kustannusten on oltava kohtuulliset verrattuna vastaaviin tarkoituksiin yleisesti myönnettävien lainojen ehtoihin, korkoon ja kustannuksiin. Vastaaviin tarkoituksiin myönnettävinä lainoina voidaan pitää esimerkiksi lainoja, joihin sovelletaan vuokra-asuntolainojen ja asumisoikeustalolainojen korkotuesta annettua lakia. 

Takauslainaksi voidaan hyväksyä ainoastaan euromääräinen laina. 

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus edellyttää takauslainalle kiinteää korkoa tai korkosuojausta vähintään ensimmäiselle viidelle lainavuodelle. 

Takauslainaa saa nostaa rakennustyön valmiusastetta vastaavina erinä vasta sen jälkeen, kun lainoitettavan yhtiön osakkeenomistajan omarahoitusosuus on ensin käytetty kohteen hankintaan, suunnitteluun ja rakentamiseen tai yhtenä eränä rakennuksen valmistuttua. 

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus hyväksyy lainanmyöntöhetkellä takauslainan laina-ajaksi 20 vuotta tai hakemuksesta enintään 21 vuotta, josta ensimmäinen vuosi on rakentamisajan lyhennysvapaata ja 20 vuotta lainan lyhentämisaikaa.

Laina-aikaa voidaan myöhemmin jatkaa niin, että takausaika on enintään 30 vuotta takauslainan ensimmäisen erän nostamisesta, jos Valtiokonttori hyväksyy laina-ajan jatkamisen.

Takauslainaa on rakentamisajan jälkeen lyhennettävä takauslainapäätöksen mukaisesti ja siten, että 55 % lainasta on lyhennetty 20 vuoden aikana. 

Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen hyväksymiä lyhennystapoja ovat tasalyhennykset tai prosentuaalisesti nouseva erikseen keskuksen ja rahoittajan kanssa sovittu lyhennystaulukko. Lainan lyhennykset tulee tehdä vähintään 3 kuukauden välein.

Takauslainan vakuutena voidaan käyttää kiinnitystä tai kunnan omavelkaista takausta. Kiinnitystä käytettäessä keskus edellyttää, että takauslainojen vakuudeksi luovutettavat panttikirjat vastaavat vähintään lainapääoman 1,5-kertaista määrää. 

Hyväksymme vakuudeksi vain parhaimmalla etusijalla olevan kiinnityksen. Tätä lainaa paremmalla etusijalla voivat olla kirjattuna vain tontin vuokranmaksun vakuudeksi vahvistettu kiinnitys sekä hallinnanjakosopimus.

Jos vuokra-asunnot rakennetaan vuokramaalle, laina voidaan hyväksyä takauslainaksi vain, jos maanvuokrasopimuksessa on kielletty sopimuksen irtisanominen takausaikana ja vuokrakäyttövelvoitteen voimassaoloaikana. Maanvuokraoikeus on voitava siirtää kolmannelle kiinteistön omistajaa kuulematta.

Vuokrasopimuksen irtisanomisen tulee olla kielletty takausaikana ja Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus edellyttää, että vuokrasopimuksen jäljellä olevan vuokra-ajan on oltava vähintään 35 vuotta.

Takauslainojen myöntäminen perustuu siihen, että kysyntäalueilla tarvitaan uusia vuokra-asuntoja.

Takauslainaan liittyy velvoite pitää takauslainoitetun kohteen asuinhuoneistot vuokra-asuntokäytössä koko valtion takauksen kestoajan eli enimmillään 30 vuotta. Asuntoja on kuitenkin pidettävä vuokra-asuntoina aina vähintään 20 vuotta, vaikka valtio vapautetaan takausvastuusta jo tätä ennen.

Jos valtio sen sijaan vapautetaan takausvastuusta 20 vuoden jälkeen mutta ennen ehdotetun lain mukaisen 30 vuoden enimmäistakauksen päättymistä, asuntojen käyttövelvoite lakkaa samaan aikaan kuin valtion vastuukin.

Takausajan kesto luetaan lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisesta.

Takauslainan hyväksymisen edellytykset tulevat lainsäädännöstä sekä Valtioneuvoston vuosittain antamasta käyttösuunnitelmasta. 

Korkotuki- ja takauslainojen ja erityisryhmien investointiavustuksen hyväksymisvaltuuksien käyttösuunnitelma vuodeksi 2026 (Valtioneuvosto)

Finlex: Lakivuokra-asuntojen rakentamislainojen valtiontakauksesta (856/2008)