Vuokra-asuntojen hallinnointi, pitkäaikainen korkotuki- tai aravalaina
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitettujen vuokrakohteiden rajoitukset
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitettujen kohteiden rajoitukset koskevat
- asuntojen pitämistä vuokrakäytössä
- asukkaiden valintaa
- vuokrien määrittämistä omakustannusperiaatteella
- jälkilaskelman laatimista
- vuokra-asuntojen ja niitä omistavan yhtiön osakkeiden luovutusta
- tuoton tuloutusta.
Rajoitukset koskevat myös erityisryhmien asuntoja.
Rajoitusten lisäksi vuokrataloyhteisön pitää toteuttaa yhteishallintoa asukkaiden kanssa laissa säädetyllä tavalla.
Jos Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus on nimennyt yhteisön yleishyödylliseksi, yhteisön täytyy myös ottaa toiminnassaan huomioon yleishyödyllisyyssäännökset. Säännöksiä pitää noudattaa myös sellaisessa osake- tai asunto-osakeyhtiössä, jossa yleishyödylliseksi nimetyllä yhteisöllä on välitön määräysvalta.
Hallinnointia koskevat rajoitukset tiiviisti
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitettujen vuokra-asuntojen hallinnoinnissa huomioitavat rajoitteet on kuvattu seuraavassa lyhyesti. Rajoituksia käsitellään yksityiskohtaisemmin valtion tukemien vuokra-asuntojen hallinnointia koskevalla ohjesivustolla.
Asuntoja pitää käyttää vuokra-asumiseen
Valtion tukemia vuokra-asuntoja on käytettävä vakituiseen asumiseen. Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta voi saada luvan tilapäiseen käyttötarkoituksen muuttamiseen esimerkiksi päiväkotitiloiksi.
Asukkaat pitää valita asukasvalintaperusteiden mukaisesti
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitettujen vuokra-asuntojen asukasvalinta perustuu sosiaaliseen tarkoituksenmukaisuuteen ja taloudelliseen tarpeeseen. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että asukasvalinnassa arvioidaan hakijaruokakunnan asunnontarvetta, varallisuutta ja tuloja. Asuntoja ei tarjota jonotusperiaatteella, vaan vapautuvia asuntoja on tarjottava asuntoa eniten tarvitseville.
Erityisryhmäkohteissa täytyy lisäksi selvittää, että hakija kuuluu avustuspäätöksen mukaiseen erityisryhmään ja että hän tarvitsee asumiseensa erityistä tukea.
Valtion tukeman vuokra-asunnon asukkaaksi valittavan on oltava joko Suomen kansalainen tai Suomen kansalaiseen rinnastettava henkilö.
Vuokra pitää määrittää omakustannusperiaatteen mukaisesti
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitetusta valtion tukemasta vuokra-asunnosta perittävä vuokra pitää määrittää omakustannusperiaatteen mukaisesti. Se tarkoittaa sitä, että vuokralaisilta saa periä vuokraa enintään määrän, joka tarvitaan muiden tuottojen lisäksi kattamaan asuntojen ja niihin liittyvien asumista palvelevien tilojen rahoitusmenot ja hyvän kiinteistönpidon mukaiset hoitomenot.
Myös erityisryhmäkohteissa vuokra pitää määrittää omakustannusperiaatteen mukaisesti. Asuntojen ja asumista palvelevien yhteistilojen kulut voidaan kattaa omakustannusvuokrilla siltä osin, kuin tilat ovat asukkaiden käytettävissä. Asukkaille tarkoitettujen palveluiden kuluja ei saa sisällyttää vuokriin.
Vuokranmäärityksestä pitää tehdä jälkilaskelma
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitetun valtion tukeman vuokrakohteen vuokraustoiminnasta täytyy tehdä jälkilaskelma. Sen avulla osoitetaan omakustannusperiaatteen toteutuminen. Jälkilaskelma laaditaan tilinpäätöshetkellä vuokra- ja muista tuloista sekä niillä katettavista menoista.
Omistajan pitää tarjota asukkaille mahdollisuuksia vaikuttamiseen ja yhteistyöhön
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitetun vuokratalon omistajan pitää olla aktiivinen yhteishallinnon käynnistämisessä ja ylläpitämisessä. Yhteishallinnolla tarkoitetaan vuokrataloyhteisön ja asukkaiden välistä yhteistyötä. Yhteishallintoa nimitetään myös asukasdemokratiaksi.
Vuokrakohdetta ei saa luovuttaa (myydä) kelle tahansa
Pitkäaikaisella korkotukilainalla tai aravalainalla rahoitetut rajoitusten alaiset valtion tukemat asuntokohteet voi luovuttaa kunnalle, hyvinvointialueelle tai Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen nimeämälle luovutuksensaajalle. Luovutus voi koskea asuntoja, vuokratalokiinteistöjä, asunnon hallintaan oikeuttavia osakkeita tai vuokrataloyhtiön osakkeita.
Tulouttaa saa vain kohtuullisen tuoton
Kuntien ja yleishyödyllisten yhteisöjen tuoton tuloutus on rajoitettu. Tulouttaa saa vain kohtuullisen tuoton. Kohtuullinen tuotto määritellään tarkemmin asetuksessa, mutta tällä hetkellä se on 4 % laskentaperusteesta. Laskentaperusteena on omistajan itsensä tekemä tosiasiallinen sijoitus yhteisön omaksi pääomaksi.
Yleishyödyllisen yhteisön pitää noudattaa yleishyödyllisyyssäännöksiä
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskuksen yleishyödylliseksi nimeämän yhteisön pitää täyttää yleishyödyllisyysedellytykset ja noudattaa toiminnassaan yleishyödyllisyyssäännöksiä. Velvoite päättyy vasta, kun yhteisö ei enää omista käyttö- ja luovutusrajoitusten alaisia kohteita tai asuntoja ja kun keskus on peruuttanut yhteisön yleishyödylliseksi nimeämisen.
Kuinka kauan rajoitukset kestävät?
Vuokrakohteiden rajoitukset ovat määräaikaisia. Rajoitusajan pituus riippuu siitä, milloin laina on myönnetty ja mihin tarkoitukseen. Rajoituksista voi perustellusta syystä hakea vapauttamista Valtion tukeman asuntorakentamisen keskukselta, mutta pelkkä arava- tai korkotukilainan ennenaikainen takaisinmaksaminen ei vapauta rajoituksista.
Yhteisö voi tarkistaa omien asuntojensa rajoitusajat joko verkkoasiointipalvelustamme tai sähköpostitse osoitteesta valvonta.varke@gov.fi. Rajoitusten kestosta on yleistä tietoa myös ohjesivustolla.
Rajoituksista vapauttaminen
Valtion tukeman asuntorakentamisen keskus voi myöntää vapautuksen asuntoja koskevista rajoituksista. Vapauttaminen on mahdollista, jos jokin seuraavista toteutuu:
- Vapauttaminen edistää alueen asuntomarkkinoiden toimivuutta.
- Vapauttaminen ehkäisee asuntojen vajaakäyttöä ja siitä aiheutuvia taloudellisia menetyksiä.
- Vapauttamiseen on muu erityinen syy.
Yleisin syy vapauttamisen hakemiselle ja vapautuksen myöntämiselle on se, että asuntoja on tyhjillään eikä tilanteen arvioida muuttuvan. Kasvukeskusalueilla ja muilla sellaisilla paikkakunnilla, joilla vuokra-asunnoille on kysyntää, vapauttaminen on mahdollista vain erityisestä syystä.
Vapauttamisen perusteista ja hakemisesta kerrotaan tarkemmin ohjesivustolla.
Ohjesivusto valtion tukemien asuntojen hallinnasta
Valtion tuella rakennettujen asuntojen hallintaan liittyvät ohjeet on koottu erilliselle ohjesivustolle. Sivustolta löydät ohjeet
- käyttö- ja luovutusrajoituksista
- asukasvalinnasta
- asukasdemokratiasta
- vuokranmäärityksestä
- jälkilaskelman tekemisestä
- vuokrasopimuksen laatimisesta
- yleishyödyllisyydestä.
Ohjeissa olemme pyrkineet vastaamaan niihin kysymyksiin ja ongelmiin, joita yhteisöt meille esittävät ja jotka nousevat esiin yhteisöihin kohdistamassamme valvonnassa.
Autamme mielellämme
Järjestämme vuokra-asuntojen hallinnasta vuosittain useita koulutuksia. Meiltä voi myös aina kysyä neuvoa. Neuvonnan ja ohjauksen lisäksi valvomme valtion tukemien asuntojen käyttöä ja kohtuuhintaisen asumisen periaatteiden toteuttamista.