Vuokrasopimuksen purkuperusteet
Yleisin tapa päättää vuokrasuhde on irtisanominen. Tällöin vuokrasuhde päättyy laissa määritetyn irtisanomisajan jälkeen. Toistaiseksi voimassa olevan vuokrasuhteen voi irtisanoa joko vuokranantaja tai vuokralainen, mutta määräaikaista vuokrasopimusta ei lähtökohtaisesti voi irtisanoa kumpikaan osapuoli.
Vuokrasopimuksen purkaminen sen sijaan tarkoittaa vuokrasuhteen päättämistä välittömästi – siis ilman irtisanomisaikoja. Purkamiskynnys on varsin korkealla ja edellyttää vakavaa sopimusrikkomusta, koska se on äärimmäinen keino päättää vuokrasuhde. Vuokranantajan purkamisperusteet on lueteltu laissa tyhjentävästi. Osa purkamisperusteista vaatii varoituksen antamista, osa taas ei.
Purkaminen voidaan suorittaa antamalla vuokralaiselle todistettavasti kirjallinen purkamisilmoitus tai vaatimalla purkamista käräjäoikeuteen toimitettavalla haastehakemuksella, jolla vuokralaiselle haetaan häätöä.
Yleisimpiä syitä vuokrasopimuksen purkamiseen
Vuokranmaksun laiminlyönti
Yleisin purkamistilanne on se, että vuokralainen ei maksa vuokriaan. Vuokranmaksun olennainen laiminlyönti oikeuttaa purkamaan vuokrasopimuksen välittömästi. Purkaminen tällä perusteella ei vaadi varoituksen antamista, mutta vuokralaista kannattaa muistuttaa vuokrarästeistä esimerkiksi maksumuistutuksella.
Oikeuskäytännössä on katsottu, että purkukynnys ylittyy lähtökohtaisesti silloin, kun vuokralaisella on jäänyt maksamatta vähintään kahden kuukauden vuokraa vastaava summa. Jos osa vuokrasta tulee Kelalta, mutta vuokralainen jättää omavastuut maksamatta vähintään kolmelta kuukaudelta, oikeuttaa yleensä sekin purkamaan sopimuksen. Arviointi perustuu kuitenkin aina kokonaisharkintaan, jossa otetaan huomioon laiminlyötyjen maksujen euromäärä ja se, kuinka pitkään maksulaiminlyönnit ovat jatkuneet.
Vaikka purkamiskynnys ei ylittyisi, toistuvat vuokranmaksuongelmat voivat sopimusrikkomuksina oikeuttaa irtisanomaan toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen. Vuokranantajan irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, muutoin kolme kuukautta. Ennen irtisanomista vuokrasopimuksen ehdot kannattaa kuitenkin tarkistaa, koska sopimuksessa on voitu sanktioida esimerkiksi sovittuun nähden ennenaikainen irtisanominen.
Asunnon huono hoito
Vuokrasopimuksen purkaminen on mahdollista myös silloin, kun vuokralainen hoitaa asuntoa huonosti. Asunnon huonoa hoitamista voi olla siivottomuuden ja siitä aiheutuvien hajuhaittojen lisäksi esimerkiksi paloturvallisuuden kannalta liian suuri tavaramäärä tai luvattomasti tehdyt muutostyöt. Myös ilmoittamisvelvollisuuden rikkominen voidaan katsoa huonoksi hoitamiseksi, jos viat pahenevat. Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus tarkoittaa sitä, että hänen tulee ilmoittaa vuokranantajalle, tai vuokranantajan ohjeistamalla tavalla isännöitsijälle tai huoltoyhtiöön asunnossa havaitsemistaan vioista tai puutteista – esimerkiksi tiputtavasta hanasta. Vakavat asiat, kuten vesivahingot tai niiden epäily, tulee ilmoittaa aina viipymättä vuokranantajan lisäksi huoltoyhtiöön.
Purkaminen huonon hoidon perusteella edellyttää aina varoituksen antamista ja sitä kautta vuokralaisen mahdollisuutta oikaista menettelynsä. Samassa yhteydessä vuokralaisen kanssa voi sopia päivämäärän, jolloin asunnon tilanne tullaan tarkistamaan. Huonoon hoitoon perustavista seikoista kannattaa olla esimerkiksi valokuvia tai muuta vastaavaa näyttöä, koska näyttövelvollisuus niistä on vuokranantajalla. Näyttöä voidaan tarvita yhtä lailla silloin, jos vuokrasopimus irtisanotaan huonon hoidon vuoksi.
Häiritsevän elämän viettäminen
Myös asunnossa vietetty häiritsevä elämä tai terveys- ja järjestysmääräysten rikkominen voi oikeuttaa purkamaan vuokrasopimus välittömästi. Tilanne voi olla esimerkiksi sellainen, että asunnossa on meluttu jatkuvasti tai toistuvasti yöaikaan. Yksittäinen häiriö ei vielä ylitä purkamiskynnystä.
Purkaminen näillä perusteilla vaatii kuitenkin lähtökohtaisesti varoituksen antamista. Varoituksen tarkoituksena on antaa vuokralaiselle mahdollisuus oikaista menettelyään ja välttää purkaminen.
Vuokranantajalla on näyttötaakka häiriöistä ja siitä, että niillä on vähäistä suurempi merkitys. Ennen vuokrasopimuksen purkamista kannattaakin selvittää kirjallisten todisteiden lisäksi mahdolliset henkilötodistajat. On hyvä huomata, että vuokranantajalla on velvollisuus näyttää häiriöt toteen myös silloin, jos hän irtisanoo toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen toistuvien häiriöiden perusteella.